hvs 5

Door: Hans van Steenbergen

De woningprijzen stijgen, in de grote steden haast explosief en door de ontstane krapte daar wordt naar alternatieven in steden zoals Lelystad en Almere gezocht. De gemiddelde prijs van een woning ligt hoger dan voor de crisis. Ook de tarieven voor huurwoningen rijzen de pan uit. In Amsterdam, waar de gekte het hevigst heeft toegeslagen stegen de huren in de vrije sector tot 25%. Onbetaalbaar voor de meeste inkomens en als je dan niet in aanmerking wilt of kunt komen voor een koopwoning, dan ben je met je inkomen dat net te hoog is voor een sociale huurwoning letterlijk aan de heidenen overgeleverd. In de documentaire ‘Inside Job’, laat Ferguson zien hoe de woningmarkt de aanjager is geweest voor de financiële crisis die in 2008 uitbrak. Hypotheken, die werden verleend aan mensen die het niet konden betalen en banken die de potentiële pijn doorschoven naar de beleggers door de bedenkelijke securitisatie (verkoop van de hypotheken). In 2017 wordt het lenen erg gemakkelijk gemaakt door de lage rente. Verkrijgbaarheid van hypotheken werkt door in de prijzen van woningen. Het spel is weer volop op de wagen gezet, want veel kopers betalen nu prijzen voor hun woning die ze bij een hogere rente niet zouden kunnen opbrengen. In de VS en in Canada stijgt de rente alweer en Europa kan niet lang achter blijven. Als de rente stijgt, de renteaftrek wordt afgeschaft en de voorwaarden voor een hypotheek worden aangescherpt onder druk van de EU, dan vallen er weer –veel- slachtoffers.

 Hans van Steenbergen ontvouwt in dit artikel zijn plan om woningen betaalbaar te maken. Het is meer dan de moeite waard om hier kennis van te nemen. Speciaal voor degenen die op basis van een ultra kortetermijnvisie menen dat het allemaal wel zo kan zoals het nu gaat en die hun zakken nog even snel willen vullen voordat de grote klap komt.

Onvoldoende betaalbare woonruimte

De belangrijkste oorzaak dat er niet voldoende betaalbare woonruimte (woningen en appartementen) in ons land beschikbaar zijn, komt door het feit dat de overheid al lange tijd een verkeerd beleid voert. Dit geldt met name voor de volgende punten:

  • Grond
  • Bouwvergunningen
  • Rente
  • Leennormen
  • Huurnormen
  • Bouwmethode

Het grondbeleid dat door de overheid al vele jaren wordt gevoerd, zorgt ervoor dat gemeenten, projectontwikkelaars en speculanten etc. strategisch handelen en hierdoor ten koste van anderen zoveel mogelijk winst maken. De oplossing voor op speculatie gebaseerde misbruik van grond is, om wetgeving zo te maken dat de speculatieve bubbel in de kale grondprijzen -zoveel mogelijk-  wordt afgeschaft.

hvs 4

Het beleid dat de overheid bij het verstrekken van bouwvergunningen voert, zorgt er ook voor dat er te weinig woningen worden gebouwd en dat de grond/woningprijzen hierdoor te hoog zijn. Het systeem voor bouwvergunningen moet sterk vereenvoudigd worden. Hierdoor kunnen sneller meer woningen worden gebouwd. Ook is het nodig dat de normen voor bouwvergunningen worden aangescherpt waardoor er duurzame steden kunnen worden gebouwd. Hierin zal een praktische middenweg moeten worden gevonden en die is er!.

Verkeerd rentebeleid

Er wordt al lange tijd een verkeerd rentebeleid gevoerd. Hierdoor wordt er sinds 1970 (en daarvoor vermoedelijk ook) structureel gemiddeld ongeveer 3% per jaar te veel rente voor hypotheken betaald. Huizenbezitters met een bestaande hypotheek van € 200.000 betaalden hierdoor bijvoorbeeld in 2016 gemiddeld ongeveer € 6.000 te veel rente. In 2016 werd in totaal  in Nederland ongeveer € 21 miljard te veel rente betaald. (dit is bovenmatige winst voor de financiële sector).

Ter compensatie van de te hoge rentekosten wordt in Nederland al lange tijd hypotheekrenteaftrek en huurtoeslag toegepast. Deze twee regelingen werken als een subsidie op winst van banken. De kosten van deze subsidie betalen we door belastingheffing op arbeid en uitkeringen. De meeste mensen denken dat de overheid deze regelingen bekostigt. We betalen er echter zelf voor. Want als deze twee regelingen worden afgeschaft, dan kan het tarief van de eerste twee belastingschijven met 7% verlaagd worden.

Het beleid dat nu wordt gevoerd, is er een van pappen en nathouden, in plaats van het probleem bij de bron aan te pakken. In plaats van het toepassen van een subsidie op te hoge rente, zouden we de wet veranderd moeten worden. Voor de financiering van zowel huur- als koopwoningen mag maximaal een rente ter hoogte van de gemiddelde loon/prijsstijging en een marge van 0,5% per jaar worden gerekend. De gemiddelde loon/prijsstijging compenseren is bedoeld om pensioenen en spaarders te beschermen. De marge van 0,5% per jaar is bedoeld om alleen de redelijke kosten en noodzakelijke winstmarge die banken hiervoor moeten maken te dekken. In het rapport: “Naar een dienstbaar financieel stelsel voor iedereen”[1] dat in 2016 voor de Wetenschappelijk Raad van de Regering (WRR) werd opgesteld, wordt dit idee nader beschreven.

Prijzen stijgen de pan uit, lonen blijven achter

In de periode tussen 1993 en 2008 zijn de woningen in Nederland ruim drie keer duurder geworden. De lonen en overige prijzen stegen in deze periode gemiddeld met slechts 50%. De belangrijkste reden waarom de prijzen van woningen zo explosief hebben kunnen stijgen, is door het toepassen van verkeerde leennormen. In de periode van 1993 tot en met 2008 was het mogelijk om meer dan 6 keer tot zelfs 8 keer het inkomen per jaar te lenen en tot 120% van de marktwaarde van de woning. Na 2008 werden de normen aangescherpt. Momenteel kan er niet meer dan ongeveer 4,5 keer het inkomen per jaar en 101% van de marktwaarde van de woning worden geleend.

In het huidige financiële stelsel wordt op het moment dat we geld bij banken lenen met een druk op de knop van een computer geld uit het niets[2] geschapen. Geld, dat er niet was voordat het leencontract door de klant werd getekend. Voor zolang hier voldoende waardevol onderpand aanwezig is, zit het probleem niet in deze manier van geldschepping. Als het nieuw gecreëerde geld echter wordt gebruikt om er een speculatieve bubbel mee in stand te houden of zelfs nog verder op te pompen, dan is het wel een probleem.

Geld lenen voor het betalen van de kosten van een speculatieve bubbel is hetzelfde als olie op het vuur gooien. Hierdoor wordt het probleem van de speculatieve bubbel mee in stand gehouden en vaak zelfs nog verergerd. De oplossing voor dit probleem is om de wet aan te passen, waardoor er maximaal niet meer dan 100% van de nieuwbouwkosten van nieuwe woningen exclusief speculatieve bubbel kan worden geleend. Om woningen weer betaalbaar te maken – zowel huur als koop-,  moet de speculatieve bubbel (voor een groot deel) ‘leeglopen’.

Bij de financiering van bestaande woningen zou hier eventueel nog een correctie voor de staat van onderhoud kunnen worden toegepast. Het geld dat niet wordt geleend, zou eventueel in een depot kunnen worden gereserveerd en vrijgegeven worden als de vereiste woningverbeteringen zijn uitgevoerd. Als de makelaar zijn werk gewoon goed doet, dan zou dit echter niet nodig zijn.

Verkeerde rente- en leennormen

In de figuur hieronder zijn de gevolgen van het toepassen van verkeerde rente- en leennormen weergegeven. Hierbij is uitgegaan van een annuïteitenhypotheek van 30 jaar ter hoogte van het bedrag dat voor het kopen van de woning betaald moet worden. In dit voorbeeld is duidelijk te zien dat met het huidige beleid in 30 jaar gemiddeld een bedrag ter grootte van de nieuwbouwkosten van de woning te veel wordt betaald.

hvs 1

Door het aanscherpen van de norm voor het maximum leenbedrag, gaan de prijzen van woningen gemiddeld waarschijnlijk met 20% dalen. Voor de aankoop van een woning is er daarentegen wel meer eigen geld nodig. Als gevolg van het toepassen van verkeerde leennormen hebben veel kopers in het verleden te veel voor hun woning betaald. Door de invoering van de voorgestelde leennormen, zouden ze daardoor in financiële problemen kunnen komen. De oplossing hiervoor is, om evenals in IJsland is gebeurd, het gedeelte van de hypotheek dat betrekking heeft op financieren van de speculatieve bubbel kwijt te schelden[3]. Een ander alternatief is om een overgangsregeling toe te passen, waardoor de prijzen van woningen geleidelijk en niet in één keer sterk dalen.

Huurwoningen, hetzelfde probleem

Voor huurwoningen gelden in principe dezelfde problemen als voor koopwoningen. In de maandelijkse huurprijzen van huurwoningen zijn ook te hoge kosten voor grond en rente versleuteld. Dat dit in de specificatie van de huurnota niet duidelijk is te zien is niet relevant. Probleem wat bij huurprijzen vaak er nog bij komt. Is dat meestal met afschrijving/ terugverdienperiode van 30 jaar wordt gerekend, terwijl woningen over het algemeen meer dan 100 jaar mee kunnen gaan. Het rekenen met een te korte afschrijving/ terugverdienperiode is een verborgen vorm van winst. Bovendien is de huur gekoppeld aan de huidige waarde van de woning en niet aan de historische aanschafwaarde, zoals zou moeten. Door hierbij alleen de investeringen voor woningverbetering te voegen, wordt niet alleen de huurprijs realistischer, de verhuurder wordt ook gestimuleerd om de woning up-to-date te houden.

hvs 2

In de figuur hierboven kunnen we duidelijk zien dat de huren in de vrijesector al snel voor 70% of meer uit overbodige winst (te hoge grondprijs, winst van banken en de verhuurders/beleggers, koppeling aan de huidige marktwaarde) bestaan.

De huren kunnen in de vrije sector al snel voor 70% of meer worden verlaagd, als de speculatieve bubbel wordt afgeschaft, een eerlijke rente wordt ingevoerd en de afschrijving/ terugverdientijd van 30 jaar wordt verlengd naar 100 jaar. Ook in de sociale huursector kunnen de huren fors omlaag als de hiervoor genoemde aanpassingen worden doorgevoerd. De vrije huursector heeft echter geen belang bij het doorvoeren van deze maatregelen. De sociale huursector heeft in de huidige situatie niet voldoende mogelijkheden om de huren te verlagen naar een eerlijk niveau. De enige partij die ervoor kan zorgen dat de huren dalen naar een eerlijk niveau is de overheid. De overheid voor zorgen door een eerlijke huur in de wet te borgen.

Het kan veel beter

De manier waarop nu in Nederland woningen worden gebouwd is te duur, inefficiënt, achterhaald en niet duurzaam. Met de huidige bouwmethode kost het bouwen van een appartement van 70 m2 exclusief speculatieve bubbel ongeveer € 120.000. Met de bouwmethode die in de video[4] van de Broad Group[5] wordt getoond,  kan een appartement van ongeveer 120 m2 voor hetzelfde bedrag worden gebouwd. Een appartement, dat  bijna volledig uit staal en glas bestaat, vrijwel geheel kan worden gerecycled, 600 jaar te gebruiken is en slechts eens in de 30 jaar een groot onderhoudsbeurt nodig heeft. Verder verbruikt dit appartement door speciale isolatie 80% minder energie nodig dan de huidige gemiddelde woning in Nederland. Door gebruik van aardwarmte en zonnecelramen kan het 100% in de eigen behoefte aan energie voorzien. Door de nieuwe bouwmethode is het mogelijk om in een paar maanden in plaats van jaren wat we nu gewend zijn een – zelfvoorzienende- woonwijk voor 10.000 inwoners (620.000 m2) te bouwen.

Nog steeds worden er vooral Vinex wijken gebouwd. Wijken, waarin wonen en overige voorzieningen grotendeels uit elkaar getrokken zijn. En de behoefte aan vervoer en gebruik van de auto, energie en grondstoffen  bijna volledig zijn. Door zoveel mogelijk zelfvoorzienende woonwijken te bouwen kan de behoefte aan vervoer en aan auto’s met 75% respectievelijk 90% worden verminderd.

Dit is duurzaam en in lijn met het advies dat in het rapport van de club van Rome in 1973 staat en door diverse andere auteurs zoals Ad Beers[6], Jacques Fresco[7] en Isaac Asimov al in de jaren zestig van de vorige eeuw werd gegeven. Hiervoor is geen hoogtechnologische kennis nodig, een andere manier van denken is al voldoende.

© Hans van Steenbergen

Goed artikel?  Laat je waardering blijken. Word lid! Word donateur!

Opmerking Ad Broere:

hvs 3

Ik kan de redenering van Hans met betrekking tot ‘eerlijke rente’ volgen en begrijp ook dat rente niet van vandaag op morgen zal zijn uitgebannen. Toch is er in mijn opinie niet zoiets als eerlijke rente. Geld met geld verdienen is de kernoorzaak van ongelijkheid, uitputting van de grondstofreserves, vernietiging van het milieu, honger, armoede en zelfs van oorlogen. Ik ben voorstander van het afschaffen van het renteverdienmodel, dus van het niet langer koppelen van het inkomen van financiële instellingen aan de hoeveelheid geld die wordt uitgeleend. Ook omdat het geld dat uit het niets wordt gecreëerd niet van de bank is. Financiële instellingen moeten hun geld verdienen uit de toegevoegde waarde die ze leveren. Pas als dat gaat gebeuren dan is er sprake van ‘eerlijk’.

[1] http://www.deburgerbeweging.nl/wp-content/uploads/2017/01/Naar-een-dienstbaar-financieel-stelsel-voor-iedereen.pdf

[2] http://adbroere.nl/web/nl/columns/geld-komt-uit-het-niets.php

[3] http://www.politalk.nl/2013/12/03/econoom-bezemer-kabinet-moet-hypotheekschulden-deels-kwijtschelden-net-als-in-ijsland/

[4] https://www.youtube.com/watch?v=PyxwgLYbAk0

[5] http://en.broad.com/

[6] http://frontierworld.nl/stefan-denaerde.html/

[7] https://www.thevenusproject.com/